本案事由某项目开发有限公司(下称开发公司) 与樊某达成协议,由樊某购买开发公司在建的商品房一套。同年12 月20 日,樊某预付了购房款40000 元。事后,樊某得知开发公司所预售的商品房未取得商品房预售许可证,遂不再支付余下的房款,也不愿接收已竣工的房屋,并向法院起诉,要求确认购房协议无效,开发公司返还其预付的购房40000 元,并赔偿其利息损失250 元。法院经审理认为,开发公司预售商品房未依法取得商品房预售许可证,违反了有关法律规定,且开发公司在诉讼中仍未取得预售许可证,应认定该商品房预售合同无效,导致合同无效的责任在开发公司,开发公司应承担返还房款、赔偿损失的民事责任。据此,判决开发公司返还樊某购房款40000元及赔偿其利息损失250 元。
① 法理分析
(一) 不安抗辩权。本案涉及了我国《》所规定的不安抗辩权的问题。要了解不安抗辩权,首先须知道抗辩及抗辩权的概念。所谓抗辩,是指在民事活动中,针对一种民事请求权的行使,依据一定的事实和理由进行对抗,从而使该民事请求权或消灭或延缓的行为。依照其概念,抗辩可分为消灭的抗辩和延缓的抗辩。所谓抗辩权,简言之,即行使抗辩的权利,它也分为消灭和延缓两种。具体到双务合同中,就是对抗债权人请求履行权利的权利。通过行使双务
合同的抗辩权,使该合同的履行受到拒绝,或者使该合同的履行中止,但都不能消灭这一合同债权人的请求权,只是使合同的履行活动得到延缓,暂时不予履行。因此,双务合同中的抗辩权应是延缓的抗辩权。我国《合同法》为确保合同履行中的公平与正义,维护顺畅的交易秩序,建立稳定的交易环境,一共在双务合同中规定了三种抗辩权,不安抗辩权即是其中的一种。不安抗辩权,又称先履行抗辩权,是出自大陆法的概念。根据我国《合同法》的规定,它是指在先给付义务人有证据证明后给付义务人的经营状况严重恶化,或者转移财产、抽逃资金以逃避债务,或者谎称有履行能力的欺诈行为,以及其他丧失或者可能丧失履行债务能力的情况时,可中止自己的履行;后给付义务人接到中止履行的通知后,在合理的期限内未恢复履行能力或者未提供适当担保的,先给付义务人可以解除合同。①不安抗辩权设立的法理基础乃是诚实信用原则和公平原则。市场经济条件下,商品生产的目的并非为自我消费,而是通过以货币为媒介的商品交换来最终实现其价值及使用价值。在以社会化大生产为特征的今天,钱货的即时交易模式已远远不能满足商业社会交易的多样性。因此,以信用为基础的合同交易形式便应用而生,即合同之债。但是,随着社会经济的飞速发展,信用经济在社会经济中比重加大,大多数双务合同的订立和履行均非同时进行,而且当事人双方履行义务的时间也不一致,存在着时间差,这样就存在一方授予信用(简称 予信 advancecredit to the other) ,而予信的结果本身是与风险相伴的,予信人要冒相对人失信的风险。②为避免一方当事人蒙受不必要的损害,各国立法机关均设立了不安抗辩权制度。